O que mudou esta semana
O Fisco confirmou ao ECO uma resposta que muitas famílias esperavam ouvir ao contrário. O novo regime que isenta de IRS o ganho na venda da habitação própria e permanente, quando o dinheiro é reinvestido em casas para arrendamento habitacional, só se aplica a vendas feitas a partir de 1 de janeiro de 2026.
Quem vendeu em 2025 e comprou um imóvel para pôr a arrendar fica de fora. O ganho dessa venda continua a ser tributado pelas regras antigas.
Convém separar duas situações. Se vendeu a sua casa e comprou outra para morar, a isenção por reinvestimento em habitação própria já existia e continua a existir, com os seus prazos e condições. A notícia desta semana diz respeito apenas a quem trocou a casa onde vivia por uma casa para arrendar a outros.
Quanto pode custar, num exemplo
Vamos a números redondos. Um casal comprou casa em 2010 por 150.000 euros. Vendeu em 2025 por 300.000 euros e usou o dinheiro para comprar um apartamento que arrenda a uma família.
O ganho bruto é de 150.000 euros. Mas o IRS não olha para ele assim. O valor de compra é atualizado por um coeficiente que corrige a inflação, e podem abater-se despesas como o IMT e o imposto do selo pagos na compra, obras de valorização feitas nos últimos doze anos e a comissão da imobiliária. Suponhamos que, depois disso tudo, o ganho apurado fica em 120.000 euros.
Para residentes, só metade desse ganho entra nas contas: 60.000 euros. Esse valor soma-se aos rendimentos do agregado e é tributado às taxas progressivas do IRS. Se o casal tem 40.000 euros de rendimento coletável por ano e entrega em conjunto, os 60.000 euros extra empurram boa parte do rendimento para escalões altos.
Feitas as contas de forma simplificada, o imposto adicional pode ficar à volta de 20.000 euros. Repartido por doze meses, são cerca de 1.700 euros por mês durante um ano. É mais do que muitas prestações da casa. Com a isenção nova, para quem cumprisse as condições, esse valor seria zero.
É uma diferença grande para uma decisão que, muitas vezes, se resume à data da escritura.
O que não sabemos
Este exemplo serve para dar a ordem de grandeza, não para fazer a sua declaração. O valor real depende do ano de compra, das despesas que consegue provar com faturas, do rendimento do agregado e da opção entre tributação conjunta ou separada.
Também não conhecemos ainda todos os detalhes práticos do novo regime: os prazos de reinvestimento, eventuais limites à renda praticada ou o tempo mínimo de arrendamento que será exigido. Leia a regulamentação antes de decidir com base nela. E as regras fiscais podem mudar de um Orçamento do Estado para o seguinte.
Há ainda uma questão de datas. Em regra, o que conta para o Fisco é a data da escritura. Mas se entregou a casa ao comprador antes disso, a data relevante pode ser outra. É uma das perguntas a fazer a quem percebe do assunto.
A única coisa a fazer este mês
Depende de onde está.
Se já vendeu em 2025 e reinvestiu em arrendamento. Faça já uma estimativa do imposto e separe esse dinheiro numa conta à parte. A venda entra na declaração de IRS entregue na primavera de 2026, e o acerto paga-se, em regra, até ao fim de agosto. Junte as faturas de obras, a escritura de compra, o comprovativo do IMT e a fatura da imobiliária. Cada despesa bem documentada baixa o ganho tributável.
Se está a pensar vender e reinvestir numa casa para arrendar. Se ainda não assinou a escritura, veja se é possível marcá-la para 2026. Antes de fechar, peça a um contabilista que simule as duas hipóteses com os seus números reais. Uma hora de consulta custa muito menos do que um erro de calendário.
Se vendeu para comprar outra casa para morar. Esta notícia não muda nada para si. Confirme apenas que cumpre os prazos da isenção que já existia.
Ver o seu número
Um imposto destes não aparece no orçamento do mês. Aparece de uma vez, num verão. Ajuda saber quanto sobra todos os meses para perceber quanto tempo leva a juntar esse valor, ou quanto já tem de lado. Se quiser ver isso sem fazer a contabilidade à mão, o Household mostra o número da sua casa. A decisão sobre a escritura, essa, é sua e do seu contabilista.
Perguntas frequentes
Vendi casa em 2025 e comprei para arrendar. Pago IRS sobre o ganho?
Sim. Segundo o que o Fisco confirmou ao ECO, a nova isenção só abrange vendas a partir de 2026. A venda de 2025 segue as regras anteriores: metade do ganho apurado soma-se aos seus rendimentos e paga IRS às taxas normais.
A isenção por reinvestimento em habitação própria acabou?
Não. Quem vende a casa onde vive e compra outra para morar continua a poder beneficiar da isenção, desde que cumpra os prazos e condições previstos no Código do IRS.
Como posso pagar menos imposto na venda de uma casa?
Documentando todas as despesas que a lei permite abater: IMT e imposto do selo da compra, obras de valorização dos últimos doze anos e comissão da imobiliária. Um contabilista pode ainda comparar a tributação conjunta com a separada para o seu caso.