Qué ha cambiado esta semana
La administración tributaria portuguesa ha confirmado al diario económico ECO algo que muchas familias esperaban que fuera al revés. El nuevo régimen que exime del IRS la ganancia por la venta de la vivienda habitual, cuando el dinero se reinvierte en vivienda para alquilar, solo se aplica a las ventas realizadas a partir del 1 de enero de 2026.
Si vendiste en 2025 y compraste un inmueble para alquilarlo, no estás cubierto. La ganancia de esa venta sigue tributando con las normas anteriores.
Conviene distinguir dos casos. Si vendiste tu vivienda y compraste otra para vivir en ella, la exención por reinversión en vivienda habitual ya existía y sigue existiendo, con sus propios plazos y condiciones. La noticia de esta semana solo afecta a quienes cambiaron la casa en la que vivían por una casa para alquilar a otras personas.
Lo que puede costar, con números
Con cifras redondas. Una pareja compró su piso en 2010 por 150.000 €. Lo vendió en 2025 por 300.000 € y con ese dinero compró un apartamento que ahora alquila a una familia.
A primera vista, la ganancia es de 150.000 €. La declaración de la renta no lo ve así. El precio de compra se actualiza con un coeficiente oficial que corrige la inflación, y se pueden deducir gastos como el IMT y el impuesto de timbre pagados en la compra, las obras de mejora realizadas en los últimos doce años y la comisión de la inmobiliaria. Supongamos que, después de todo esto, la ganancia sujeta a impuesto queda en 120.000 €.
Para los residentes fiscales en Portugal, solo cuenta la mitad de esa ganancia: 60.000 €. Se suma al resto de ingresos del hogar y tributa a los tipos progresivos normales del IRS. Si la pareja tiene 40.000 € de renta sujeta a impuesto al año y presenta la declaración conjunta, esos 60.000 € adicionales llevan buena parte de sus ingresos a los tramos más altos.
Con un cálculo simplificado, el impuesto adicional podría rondar los 20.000 €. Repartido en doce meses, son unos 1.700 € al mes durante un año. Más que muchas cuotas de hipoteca. Con la nueva exención, para quien cumpliera sus condiciones, la cifra sería cero.
Es una diferencia enorme para una decisión que muchas veces depende de la fecha de la escritura.
Lo que no sabemos
Este ejemplo muestra el orden de magnitud. No es tu declaración de la renta. La cifra real depende del año de compra, de los gastos que puedas justificar con facturas, de los ingresos de tu hogar y de si declaras de forma conjunta o por separado.
Tampoco conocemos aún todos los detalles prácticos del nuevo régimen: los plazos de reinversión, un posible límite al alquiler que se puede cobrar o el periodo mínimo durante el que el inmueble debe estar alquilado. Lee las normas definitivas antes de contar con ellas. Además, las normas fiscales pueden cambiar de unos Presupuestos del Estado a otros.
También está la cuestión de las fechas. Por regla general, lo que cuenta es la fecha de la escritura, la escritura pública. Pero si entregaste las llaves al comprador antes, la fecha relevante podría ser otra. Es una de las preguntas que conviene plantear a alguien que conozca el tema.
Lo único que debes hacer este mes
Depende de tu situación.
Ya vendiste en 2025 y compraste una vivienda para alquilar. Calcula ya el impuesto y pasa ese dinero a una cuenta aparte. La venta se incluye en la declaración del IRS que presentarás en la primavera de 2026, y el importe a pagar suele vencer a finales de agosto. Reúne las facturas de las obras, la escritura de la compra original, el justificante del IMT que pagaste y la factura de la inmobiliaria. Cada gasto que puedas documentar reduce la ganancia sujeta a impuesto.
Estás pensando en vender y comprar una vivienda para alquilar. Si aún no has firmado la escritura, mira si se puede programar para 2026. Antes de cerrar, pide a un asesor fiscal que simule las dos opciones con tus números reales. Una hora de su tiempo cuesta mucho menos que un error de calendario.
Vendiste para comprar otra vivienda en la que vivir. Esta noticia no cambia nada para ti. Solo comprueba que cumples los plazos de la exención que ya existía.
Ver tu propia cifra
Una factura así no aparece en el presupuesto mensual. Llega de golpe, un verano. Ayuda saber cuánto te sobra cada mes, para ver cuánto tardarás en apartar esa cantidad o cuánto tienes ya. Si prefieres verlo sin hacer las cuentas a mano, Cifrova Personal te muestra la cifra de tu hogar. La decisión sobre la escritura sigue siendo tuya y de tu asesor.
Preguntas frecuentes
Vendí mi vivienda en Portugal en 2025 y compré otra para alquilar. ¿Pago IRS por la ganancia?
Sí. Según lo que la administración tributaria ha dicho a ECO, la nueva exención solo cubre las ventas a partir de 2026. Una venta de 2025 sigue las normas anteriores: la mitad de la ganancia sujeta a impuesto se suma a tus ingresos y tributa a los tipos normales.
¿Se ha acabado la exención por comprar otra vivienda habitual?
No. Si vendes la vivienda en la que vives y compras otra para vivir en ella, puedes seguir acogiéndote a esa exención, siempre que cumplas los plazos y las condiciones del código del IRS.
¿Cómo puedo reducir el impuesto por la venta de una casa en Portugal?
Documenta todos los gastos que la ley permite deducir: el IMT y el impuesto de timbre de la compra, las obras de mejora de los últimos doce años y la comisión de la inmobiliaria. Un asesor fiscal también puede comparar la declaración conjunta y la individual en tu caso.